Trang chủ
Thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành đã nhanh chóng tạo làn sóng tăng giá đất tại nhiều khu vực, với mức tăng đột biến từ 20-30% chỉ trong vài tuần, dù trước đó thị trường khá trầm lắng. Hiện tượng này tiếp tục lan rộng sang các địa phương khác, khiến không ít nhà đầu tư đổ xô xuống tiền. Tuy nhiên, đằng sau cơn sốt này là cơ hội thật sự hay chỉ là “bong bóng” mang đầy rủi ro?
1. Sốt đất nền Hưng Yên
Từ cuối tháng 2/2025, thị trường bất động sản Hưng Yên bắt đầu sôi động trở lại khi lượng người đến xem đất, giao dịch gia tăng nhanh chóng, đặc biệt tại các tuyến đường dẫn vào trung tâm thành phố và khu giãn dân tại một số huyện, thị xã. Nhiều lô đất từng “án binh bất động” nay trở thành điểm nóng, thậm chí xảy ra tình trạng cò đất tranh giành khách, chốt giao dịch chỉ sau vài giờ thương lượng.
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá đất tại Hưng Yên trong tháng 3/2025 ghi nhận mức tăng trung bình 6-15% so với cuối năm 2024. Tại vòng xuyến Văn Giang, giá rao bán hiện dao động từ 125-150 triệu đồng/m2; khu vực Phụng Công, Xuân Cao, Cửu Cao tăng nhẹ lên mức 40-55 triệu đồng/m2. Riêng TP. Hưng Yên, mặt bằng giá cũng được thiết lập lại, với nhiều lô đất tại phường An Tảo rao bán ở mức 30-35 triệu đồng/m2 – tăng từ 5-7% so với đầu năm.
Thị trường đấu giá đất cũng chứng kiến sự bùng nổ. Đầu tháng 3, toàn bộ 41 lô đất thuộc dự án tái định cư xã Dân Tiến (huyện Khoái Châu) đều được đấu giá thành công. Lô cao nhất đạt mức 158 triệu đồng/m2, trong khi giá trung bình thấp nhất là 66 triệu/m2. Ngay sau phiên đấu giá, nhiều lô đất đã được các sàn giao dịch và môi giới rao bán lại với mức chênh từ 500 triệu đến hơn 1 tỷ đồng tùy vị trí.
2. Sốt đất TP. Việt Trì, Phú Thọ
Đầu tháng 3/2025, thị trường bất động sản Phú Thọ bắt đầu ghi nhận tín hiệu “nóng” tại hai khu vực: khu đô thị Bến Gót (phường Thọ Sơn) và các khu đất nền vùng ven TP. Việt Trì.
Khu đô thị Bến Gót là dự án mới được quy hoạch, tọa lạc gần sông Hồng và cảng Việt Trì, nhưng cũng nằm sát nhiều nhà máy hóa chất hoạt động lâu năm. Điều này khiến giới đầu tư đánh giá khu vực chưa thật sự hấp dẫn, do lo ngại về yếu tố môi trường. Hiện nơi đây vẫn chủ yếu là đất trống, ít nhà cửa, hạ tầng còn sơ khai. Dù vậy, gần đây xuất hiện hàng chục môi giới không chuyên tụ tập, thực hiện giao dịch, khiến thị trường bắt đầu nhộn nhịp.
Tại các khu vực vùng ven như phường Thanh Miếu, Minh Nông và khu 14 (Đồi Măng), hoạt động giao dịch cũng tăng đáng kể so với thời điểm cuối năm 2024. Theo ghi nhận, nhiều lô đất nền phân lô diện tích khoảng 80m² đang được rao bán với mức giá từ 2-3 tỷ đồng/lô – tăng 20-30% chỉ trong vòng vài tuần sau Tết.
Dù đã được quy hoạch và có hạ tầng tương đối hoàn thiện, khu vực này trước đó gần như bị bỏ trống, mật độ xây dựng thấp. Hiện tượng sốt giá được cho là bắt nguồn từ thông tin sáp nhập tỉnh, thành đang lan truyền trên thị trường.
3. Sốt đất nền gần KCN tại Bắc Giang
Đất nền gần các KCN trên địa bàn tỉnh Bắc Giang trong mấy năm gần đây vẫn được giới đầu tư âm thầm thu mua nhưng chỉ thực sự nóng sốt trước tin sáp nhập gần đây. Theo thông tin từ báo Bắc Giang, giá đất nền gần một số KCN hiện đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp 3 lần so với năm ngoái. Các huyện Việt Yên, Yên Dũng, Lục Nam… những nơi có dự án bất động sản được phê duyệt ghi nhận giá đất tăng rõ nhất, hiện dao động từ 30-40 triệu/m2, có nơi lên 50 triệu/m2. Trong khi cùng khu vực này, năm 2024, giá đất chỉ dao động từ 15-25 triệu/m2.
Theo một môi giới tại Yên Dũng, giá đất tại xã Nội Hoàng thời điểm trước Tết Nguyên đán chỉ từ 12-15 triệu/m2 nay đã tăng lên 25-30 triệu/m2. Trên Batdongsan.com.vn, một số lô đất tại xã Nội Hoàng đang được đăng bán với giá 25 triệu/m2, đất KCN Quang Châu, huyện Việt Yên được đăng bán với giá từ 30-35 triệu/m2… tăng mạnh so với cuối năm 2024.
Giá đất tăng nhanh thu hút không ít nhà đầu tư, môi giới đổ về Bắc Giang tìm kiếm cơ hội. Khoảng giữa tháng 3, khu vực gần siêu thị GO! và trường chính trị tỉnh, nhiều môi giới kê bàn làm nơi tư vấn cho khách tìm mua đất. Chủ đất tại những khu vực này cho rằng, giá đất đã tăng rất nhanh, thậm chí cả tỷ đồng chỉ trong 1-2 tuần. Nhiều chủ đất thậm chí còn “găm hàng”, chờ giá tăng thêm mới bán vì cho rằng lượng hàng từ chủ đầu tư đã bán hết trong khi nhu cầu đang rất cao.
4. Sốt đất TP. Hoa Lư Ninh Bình
Sau khi hoàn tất sáp nhập huyện Hoa Lư vào TP. Ninh Bình và thành lập TP. Hoa Lư, giá đất tại đây cũng ghi nhận tăng mạnh từ tâm lý kỳ vọng của nhà đầu tư vào sự phát triển của khu vực. Hơn nữa, TP. Hoa Lư còn được công nhận là đô thị loại I, nên không khó hiểu khi giá đất nhiều vị trí tại đây được đẩy lên cao.
Cụ thể, nhiều lô đất diện tích 80m2 trước đây được giao dịch với giá từ 3,2-3,4 tỷ đồng/lô nay đang được đăng bán với giá từ 3,5-4 tỷ đồng/lô. Một lô đất tại phường Nam Thành, cuối năm 2024 được chào bán với giá 2,2 tỷ đồng, đến tháng 2 vừa qua đã được chào giá 3,3 tỷ đồng. Giá lô đất này tại thời điểm tháng 3/2025 đã cán mốc 4 tỷ đồng.
Trên Batdongsan.com.vn, thời điểm cuối tháng 3, lô đất H13 Đồng Ối, TP. Hoa Lư, diện tích hơn 100m2 đăng bán với giá 5,7 tỷ đồng, tức khoảng 53 triệu/m2. Đất tại thị trấn Thiên Tôn nhiều lô cũng được đăng bán với giá 51-52 triệu/m2. Cũng tại Thiên Tôn, những mảnh “giá mềm” hơn giá cũng từ 45-46 triệu/m2.
5. Sốt đất Nhơn Trạch Đồng Nai
Trước tin sáp nhập, khoảng 3 tuần qua giá đất nhiều vị trí tại Nhơn Trạch, Đồng Nai tăng vọt. Đầu tháng 3, thị trường càng trở nên nhộn nhịp khi giới đầu tư, môi giới, cò đất đổ về tìm mua. Những khu đô thị đắp chiếu mấy năm nay hay các lô thổ cư, phân lô thuộc một số xã, phường được rao bán, sang tay chóng vánh với thời gian chỉ tính bằng ngày. Hai tuần cuối tháng 3, giá đất tại đây được cho là đã tăng 20-30% so với cùng kỳ năm ngoái.
Dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 3/2025, giá đất Nhơn Trạch, Đồng Nai ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 48% so với cùng kỳ. Lượt quan tâm tìm kiếm cùng tăng 41% so với thời điểm đầu năm. DKRA Group cũng cho rằng, giá bất động sản Nhơn Trạch đã tăng 20-30% so với đầu năm, thậm chí có dự án ghi nhận mức tăng lên tới 50%.
Tuy nhiên, theo lãnh đạo một sàn môi giới tại Nhơn Trạch, việc mua bán trên địa bàn thời gian gần đây tuy nhộn nhịp nhưng chủ yếu là hình thức lướt cọc chứ không qua hợp đồng công chứng sang tên. Nhiều lô đất sang tay chủ mới 4-5 lần chỉ trong vỏn vẹn 1-2 tuần, mỗi lần sang tay giá đều tăng không dưới 10%.
Cơ hội hay rủi ro?
Những đợt sốt đất xuất hiện cục bộ tại một số địa phương thời gian qua cho thấy nhiều dấu hiệu của hiện tượng sốt đất ảo. Điểm chung của các đợt tăng giá này là dựa trên thông tin sáp nhập tỉnh, thành – kéo theo kỳ vọng về phát triển hạ tầng và kinh tế địa phương. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, phần lớn các điểm nóng đầu năm 2025 đều mang tính chất “tạo sóng”, có dấu hiệu thổi giá từ một bộ phận nhà đầu cơ và môi giới. Một số địa phương cũng đã lên tiếng xác nhận hiện tượng này.
Tại Hưng Yên, các phiên đấu giá đất đầu năm thu hút hàng ngàn hồ sơ đăng ký, tạo hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội). Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều khu đất vốn lâu nay im ắng nay bỗng được rao bán với mức giá cao hơn giá trị thật.
Tại Phú Thọ, chính quyền xác nhận chưa ghi nhận giao dịch thực trên các sàn. Các hoạt động chủ yếu là giữa các cá nhân, và giá tăng đột biến có thể là kết quả của chiêu trò thổi giá từ môi giới không chuyên.
Tại Bắc Giang, thông tin về việc TP. Bắc Giang có thể trở thành trung tâm sau sáp nhập khiến đất quanh các khu công nghiệp nóng trở lại. Dù khu vực này từng trải qua sốt đất 2021–2022, nhưng giao dịch gần đây chủ yếu diễn ra ở các vùng ven – nơi từng vắng vẻ, nay lại được đẩy giá “ăn theo” kỳ vọng mới.
Tại Ninh Bình, ngày 17/3, Sở Xây dựng tỉnh đã gửi công văn yêu cầu kiểm tra các hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản là nhà ở riêng lẻ, đất ở trên địa bàn có hiện tượng tăng giá bất thường trên địa bàn TP Hoa Lư.
Tại Nhơn Trạch (Đồng Nai), thị trường giao dịch sôi động nhưng chủ yếu là hình thức “lướt cọc”, thiếu các giao dịch thực như công chứng hoặc hợp đồng mua bán – cho thấy phần lớn chỉ là sang tay để đẩy giá.
Tựu trung, các đợt sốt đất hiện nay đều bám theo tâm lý “đón đầu quy hoạch”, với kỳ vọng về phát triển hạ tầng hậu sáp nhập. Tuy nhiên, đa phần có sự tham gia của giới đầu cơ, kết hợp tin đồn để kích thích tâm lý đám đông. Tình trạng FOMO khiến nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ vội vã lao vào thị trường mà chưa có đánh giá kỹ lưỡng, dễ dẫn đến rủi ro. Thực tế cho thấy, tại nhiều khu vực từng sốt giá, khi cơn sốt qua đi và nhà đầu cơ rút lui, thị trường trở nên trầm lắng, giá giảm hoặc “đứng im”, khiến nhà đầu tư kẹt vốn.
Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, thông tin sáp nhập tạo ra làn sóng quan tâm mạnh mẽ đến thị trường bất động sản. Dữ liệu từ nền tảng này cho thấy, lượt tìm kiếm tại các tỉnh thành tăng đột biến sau khi tin tức lan truyền. Tại khu vực giáp ranh TP.HCM, Nhơn Trạch tăng 41%, Thuận An tăng 26%, Dĩ An tăng 23%. Tuy nhiên, ông Tuấn nhấn mạnh, giá bất động sản tại nhiều nơi đang tăng “nóng” – như tại Nhơn Trạch, mức giá đã quay lại đỉnh năm 2022, thời điểm các nhà đầu tư lớn “thoát hàng”.
Ông cảnh báo, sự tăng giá gần đây chủ yếu mang tính tâm lý, thiếu yếu tố nền tảng. Nhà đầu tư, đặc biệt là người mới, cần hết sức cẩn trọng với những khu vực có dấu hiệu tăng đột biến. Giá bất động sản không chỉ chịu tác động từ thông tin sáp nhập mà còn phụ thuộc vào các yếu tố nền tảng như hạ tầng, việc làm, dân số và năng lực phát triển của địa phương. Nếu không thẩm định kỹ và “lướt sóng” kịp thời, nhà đầu tư rất dễ rơi vào tình trạng “đu đỉnh” và “mắc cạn” khi thị trường điều chỉnh.
