Trang chủ
Cơ chế chắc chắn bằng quyền sử dụng đất nếu được bổ sung và quy định rõ trong Luật Đất đai (sửa đổi), sẽ giúp Việt Nam thu hút được nhiều nguồn tài chính quốc tế.
Tạo cơ chế để huy động vốn quốc tế
Để kết thúc quá trình tăng trưởng kinh tế , Việt Nam cần huy động hiệu quả các nguồn lực, trong đó, dòng vốn nước ngoài đóng vai trò quan trọng. Hiện nay, không chỉ doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), mà cả doanh nghiệp trong nước cũng đang có xu hướng sử dụng các nguồn tài chính chính từ bên ngoài để đáp ứng các mục tiêu phát triển.
Nếu cơ chế đảm bảo bằng quyền sử dụng đất có thay đổi tích cực, thì sẽ giúp Việt Nam thu hút được nhiều nguồn tài chính quốc tế hơn. Đây là vấn đề cần quan tâm khi sửa đổi Luật Đất đai, nhằm thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.
Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp trong nước không thể thay thế quyền sử dụng đất để đảm bảo cho các khoản vay nước ngoài. Trong khi đó, trên thế giới và khu vực, nhiều quốc gia đã thực hiện thông lệ này với các quy định phù hợp nhưng cũng rất nghiêm ngặt để bảo vệ quốc gia.
Việc Việt Nam hạn chế đảm bảo bằng đất đai đối với các bên cho vay nước ngoài làm giảm nguồn vốn sẵn có và tăng chi phí vay đối với các doanh nghiệp trong nước. Điều này làm giảm sức cạnh tranh trong thu hút đầu tư. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng gặp khó khăn hơn trong việc giám sát các nguồn tài chính nước ngoài, vì khi các bên liên quan không được đảm bảo cơ bản, họ sẽ tìm ra các cơ chế phức tạp để đảm bảo chắc chắn cho các khoản vay. .
Hiện thị trường xử lý nợ xấu vẫn chưa phát triển tại Việt Nam, nên quy định hạn chế thế chấp tạo rào cản đối với các nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia thị trường xử lý nợ xấu, cũng muốn mang về nguồn vốn và kiến thức chuyên môn đến Việt Nam.
Theo chúng tôi, Việt Nam cần điều chỉnh Luật Đất đai cho phù hợp với các tiêu chuẩn toàn cầu. “Thời điểm tốt nhất để bắt đầu trồng cây là 20 năm trước, thời điểm tốt thứ hai là bây giờ”. Khi chúng ta không bắt đầu trong quá khứ, thì thời điểm tốt thứ hai để sửa đổi Luật Đất đai là ngay bây giờ.
Hai phương án xuất
Để trở thành điểm đến hấp dẫn dòng vốn nước ngoài, Việt Nam cần giải quyết vấn đề đảm bảo bằng quyền sử dụng đất. Về vấn đề này, chúng tôi đề xuất 2 phương án.
Một là, áp dụng cơ chế thế chấp trực tiếp: cho phép doanh nghiệp trong nước thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trực tiếp cho bên vay nước ngoài.
Cơ chế này có thể kèm theo các điều kiện và điều khoản hạn chế, chẳng hạn như loại trừ một số loại đất; giới hạn thời gian nắm giữ của bên cho vay trước khi bán tài sản cho bên mua trong nước trong trường hợp bên vay không trả nợ… Trên cơ sở đó, có thể sửa đổi Luật Đất đai sao cho công bằng và khả thi cho tất cả các bên.
Hầu hết các quốc gia đang phát triển, trong đó có các nước láng giềng của Việt Nam như Trung Quốc, Indonesia, Thái Lan, Malaysia, Campuchia… đều cho phép áp dụng một số hình thức thế chấp tài sản đảm bảo đối với các bên. cho vay nước ngoài. Nhiều quốc gia trong số này cho phép các bên cho vay nước ngoài sở hữu và thanh lý tài sản đảm bảo là đất, khi các bên vay không được trả nợ.
Hai là, nếu không áp dụng cơ chế thế chấp trực tiếp, có thể áp dụng giải pháp “nhẹ nhàng” hơn – cơ chế thế chấp gián tiếp.
Theo cách tiếp cận này, bên cho vay nước ngoài không trực tiếp nắm giữ tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất, mà nắm giữ gián tiếp thông qua đại lý quản lý tài sản đảm bảo (có thể là một tổ chức tín dụng trong nước). Trường hợp bên vay không trả nợ, đại lý quản lý tài sản đảm bảo sẽ xử lý thanh lý tài sản đảm bảo để trả nợ cho bên cho vay. Myanmar, Nigeria, UAE… là những quốc gia áp dụng cơ chế này.
Sửa đổi Luật Đất đai phù hợp với tiêu chuẩn toàn cầu
Cả hai phương án đề xuất đều phù hợp với các nguyên tắc hiện hành của luật đất đai tại Việt Nam, nên các khung pháp lý hiện hành sẽ không cần phải thay đổi quá nhiều. Tại Việt Nam cũng đã có tiền hợp lệ là các dự án điện BOT được phép thay thế trực tiếp cho nhà đầu tư quốc tế.
Việc triển khai các giải pháp này sẽ giúp Việt Nam huy động được nguồn vốn lớn hơn và hiệu quả hơn từ các nhà cho vay nước ngoài. Các giải pháp đảm bảo chắc chắn có thể giảm ít nhất 30 – 50 điểm cơ bản (bps) cho các doanh nghiệp trong nước.
Như đã đề cập, khi áp dụng các giải pháp trên, Việt Nam có thể bổ sung những quy định loại trừ, đặc biệt đối với đất đai và tài sản ở các khu vực nhạy cảm hoặc được bảo vệ. Việt Nam có thể xây dựng Luật Đất đai phù hợp với các tiêu chuẩn toàn cầu và đưa vào các điểm/nội dung giới hạn, loại trừ phù hợp để bảo vệ chủ quyền quốc gia.
Một số ý kiến cho rằng, việc cho phép thế chấp tài sản đảm bảo đối với bên cho vay nước ngoài có thể dẫn đến việc vay nợ quá mức, gây khó khăn cho công tác quản lý ngoại hối, nhưng điều này không đúng. Lý do là, Việt Nam đã có những quy định rất chặt chẽ về kiểm soát vay nước ngoài đối với các doanh nghiệp và tổ chức tín hiệu. Theo đó, Việt Nam có thể áp dụng cơ chế bảo đảm bằng quyền sử dụng đất thông qua khuôn khổ phân tích, kết hợp các chính sách tài chính từ khóa, tiền tệ, quản lý tỷ giá… đi kèm với các biện pháp quản lý line line.
Thế chấp quyền sử dụng đất và bất động sản để vay vốn quốc tế là thông tin hợp lệ toàn cầu, tốt nhất là khi tất cả các quốc gia đang nỗ lực huy động vốn và cạnh tranh thu hút đầu tư để phát triển bền vững.
Dòng tiền đầu tư rất linh hoạt và sẽ tìm đến nơi thân thiện với doanh nghiệp nhất. Các vòi nước bên ngoài sẽ chảy vào các quốc gia có khuôn khổ chịu pháp lý tốt, bao gồm cả luật đất đai. Việt Nam muốn thu hút các nguồn tài chính toàn cầu và trên thực tế, Việt Nam cũng là một điểm đến hấp dẫn của dòng vốn này.
Vì vậy, theo chúng tôi, Việt Nam cần sửa đổi Hoàn thiện Luật Đất đai để thu hút hiệu quả các nguồn tài chính toàn cầu, trở thành một đối tác tốt, phù hợp với các thị trường hàng đầu. Chúng tôi hoàn toàn tin tưởng, Việt Nam sẽ đạt được điều này.
