Trang chủ
(FDI Việt Nam) – Từ đầu năm đến nay, ngoài vài đợt phát hành riêng lẻ, thị trường trái phiếu bất động sản hầu như vắng bóng. Việc huy động vốn gặp khó khăn, trong khi áp lực đáo hạn lớn khiến các đợt chậm trả gốc, lãi trái phiếu chủ yếu thuộc về lĩnh vực bất động sản.
Vắng bóng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản
Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), từ đầu năm 2025 đến nay, có 11 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng với tổng giá trị hơn 23.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, tất cả đều đến từ lĩnh vực ngân hàng và chứng khoán, hoàn toàn không có sự góp mặt của doanh nghiệp bất động sản.
Về kênh phát hành riêng lẻ, dữ liệu từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội cho thấy trong tháng 1/2025 chỉ có 4 đợt phát hành với tổng giá trị 8.270 tỷ đồng, phần lớn do các doanh nghiệp bất động sản thực hiện. Tuy nhiên, trong hai tháng tiếp theo, hoàn toàn không ghi nhận thêm đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ nào từ nhóm này.
Do thiếu thông tin công bố chi tiết từ các đợt phát hành riêng lẻ, hiện vẫn chưa xác định được chính xác số lượng trái phiếu bất động sản phát hành trong tháng 1/2025 cũng như danh tính các doanh nghiệp phát hành. Tuy nhiên, ngay cả trong kịch bản lạc quan nhất – toàn bộ các đợt phát hành riêng lẻ trong tháng 1 đều thuộc bất động sản – thì tổng lượng phát hành quý I/2025 vẫn sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy bức tranh trái phiếu bất động sản đầu năm 2025 tiếp tục ảm đạm và thiếu lực bật hồi đáng kể.
Trong kế hoạch phát hành trái phiếu từ nay đến cuối năm, không có doanh nghiệp nào thuộc lĩnh vực bất động sản. Danh sách các doanh nghiệp lên kế hoạch phát hành trái phiếu thời gian tới là CTCP Thành Thành Công – Biên Hòa (phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu ra công chúng), VietinBank (phát hành tối đa 4.000 tỷ đồng trái phiếu ra công chúng), ACB (phát hành tối đa 20.000 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, được chia làm 10 đợt)…
Trong khi phát hành mới vắng bóng, các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải tăng cường mua lại trái phiếu trước hạn. Lũy kế 3 tháng đầu năm, doanh nghiệp bất động sản phải chi gần 12.000 tỷ đồng mua lại trái phiếu trước hạn. Lượng mua lại trước hạn cao hơn lượng phát hành mới cho thấy, doanh nghiệp bất động sản đang huy động vốn “âm” từ kênh trái phiếu.
Khó khăn trong trả gốc, trả lãi
Từ đầu tháng 4/2024 đến nay, đã có thêm 10 thông báo bất thường của các doanh nghiệp về chậm trả nợ trái phiếu, thuộc về CTCP Đầu tư và Cho thuê tài sản TNL, CTCP Đầu tư Xây dựng Xuân Đỉnh, Tập đoàn R&H, Công ty TNHH Nam Land, CTCP Tập đoàn xây dựng Tracodi, Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Đại Thịnh Phát, CTCP Đầu tư Việt Tâm… Có thể thấy, hầu hết doanh nghiệp thông báo chậm trả nợ trái phiếu thuộc về lĩnh vực xây dựng, bất động sản.
Trước đó, theo thống kê của FiinRatings, trong quý I/2025, thị trường ghi nhận thêm 77 lô trái phiếu doanh nghiệp có vấn đề, trị giá 5.540 tỷ đồng, tăng 2,32% so với quý IV/2024 và tăng 12,5% so với cùng kỳ năm 2024.
Trong số trái phiếu có vấn đề, 63,4% giá trị đến từ nhóm bất động sản. Các doanh nghiệp này đã có loạt lô trái phiếu doanh nghiệp giãn hoãn thời gian thanh toán trước đó và vẫn còn nghĩa vụ nợ đáo hạn lớn trong 12 tháng tới. Việc này báo hiệu tình trạng chậm trả/giãn hoãn tiếp tục trong năm 2025 đối với nhóm trên.
Về các lô trái phiếu đáo hạn thời gian tới, VIS Rating cho biết, 7/22 trái phiếu đáo hạn vào tháng 4/2025 được đánh giá có hồ sơ tín dụng yếu, trong đó 3 trái phiếu đã chậm trả lãi.
Mặc dù lượng trái phiếu chậm trả gốc, lãi vẫn còn lớn, song theo ông Nguyễn Đình Duy, CFA, Giám đốc phân tích cao cấp Khối Xếp hạng và Nghiên cứu, mảng Kinh tế vĩ mô (VIS Rating), điều tích cực là giá trị tăng thêm đã chạm mức thấp nhất kể từ giai đoạn đỉnh điểm của trái phiếu doanh nghiệp có vấn đề vào tháng 2/2023.
Trong quý II/2025, ước tính có 40.600 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ sẽ đáo hạn, trong đó có 16.500 tỷ đồng đáo hạn (40,7% tổng giá trị) thuộc về nhóm bất động sản. Một số tổ chức phát hành có giá trị đáo hạn lớn có thể kể đến là TNR Holdings (2.923 tỷ đồng) và Cho thuê tài sản TNL (2.862 tỷ đồng)…
Dù thị trường trái phiếu bất động sản quý I/2025 khá trầm lắng, ông Nguyễn Tùng Anh – Trưởng phòng Nghiên cứu rủi ro tín dụng và tài chính bền vững tại FiinRatings – nhận định rằng các doanh nghiệp bất động sản nhiều khả năng sẽ đẩy mạnh kế hoạch phát hành trái phiếu trong năm nay khi môi trường kinh doanh có dấu hiệu khởi sắc.
Theo các chuyên gia phân tích, dù lượng giao dịch bất động sản đã giảm 30% so với giai đoạn đỉnh, nhưng mức giá tăng mạnh đã giúp cân bằng doanh thu cho các doanh nghiệp. Các chủ đầu tư đang tái cấu trúc chiến lược, tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền và đưa ra các gói hỗ trợ tài chính cho người mua nhà.
Chuyên gia của FiinRatings đánh giá: “Thị trường đã đạt tới trạng thái cân bằng mới, nơi mức giá bán cao hơn đang hỗ trợ tính khả thi cho các dự án. Trong thời gian tới, nhu cầu tái cấu trúc vốn và tái tài trợ sẽ tăng mạnh, đặc biệt từ các ngành sử dụng vốn lớn như bất động sản, xây dựng và vật liệu.”
Nguồn: Báo đầu tư
