Trang chủ
(FDI Việt Nam) – Sau thời gian tăng giá mạnh, thị trường đất nền ngoại thành Hà Nội bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Đặc biệt, những khu vực xa trung tâm đang gặp khó khăn trong việc thanh khoản, thậm chí xuất hiện tình trạng nhiều nhà đầu tư phải cắt lỗ để thoát hàng.
ĐẤT NỀN CÀNG XA TRUNG TÂM CÀNG KHÓ BÁN
Những ngày gần đây, anh Mạnh Thắng, một nhà đầu tư cá nhân, luôn cảm thấy lo lắng. Mỗi khi nhận được cuộc gọi hỏi mua đất, tim anh lại đập nhanh vì hy vọng. Tuy nhiên, mỗi lần nghe máy lại là một lần thất vọng.
Anh chia sẻ: “Cuối năm 2024 – đầu năm 2025, khách mua rất nhiệt tình, giao dịch diễn ra nhanh chóng. Có những lô đất, tôi chỉ mất hai tuần để bán và lãi ngay 100 – 200 triệu đồng. Nhưng giờ thì khác, khách mặc cả liên tục và không còn mặn mà với việc xuống tiền.”
Trước đây, khi thị trường bất động sản sôi động, anh Thắng đã liều lĩnh vay vốn ngân hàng để gom mua nhiều lô đất tại huyện Mỹ Đức (Hà Nội), dù có những lô nằm cách trung tâm thành phố hơn 50 km. Tuy nhiên, hiện tại anh đang phải oằn mình trả lãi ngân hàng hàng chục triệu đồng mỗi tháng, trong khi đất vẫn nằm im, khách tuy hỏi nhưng không ai thực sự xuống tiền mua.
“Tôi có một lô đất rộng 170 m2 ở xã An Phú, ngõ xe máy tránh nhau. Giá mua ban đầu khoảng 1 tỷ đồng, giờ phải chấp nhận giảm còn 970 triệu đồng mà khách vẫn chưa mấy tin tưởng, liên tục ép giá thêm”, anh Thắng ngao ngán cho biết.
Tương tự, chị Hà An – một nhà đầu tư – cũng đang ngậm ngùi chịu cảnh mất trắng 100 triệu đồng vì quá tin vào khả năng thanh khoản của đất nền. Trước đó, chị đã đặt cọc một lô đất tại thị xã Sơn Tây, kỳ vọng sẽ nhanh chóng “lướt cọc” như những lần trước. Bởi đây vốn là chiến thuật quen thuộc giúp chị thu lời nhanh, mỗi thương vụ thành công thường mang về ít nhất 50 triệu đồng. Nhưng lần này, thị trường chững lại khiến kế hoạch đổ bể hoàn toàn.
“Tuy nhiên, thị trường bây giờ đã bắt đầu chững lại. Giá đất sau khoảng thời gian tăng nóng thì đã bắt đầu giảm xuống khoảng 10% so với mức đỉnh trong quý I/2025. Sức cầu cũng không còn tốt như trước, thanh khoản dần chậm lại. Do gần đến ngày giao dịch nhưng không tìm được khách nên tôi đành chấp nhận mất cọc”, chị An than thở.
Trái ngược với hai nhà đầu tư trên, chị Thu Giang, lại thở phào nhẹ nhõm khi kịp chốt lời một lô đất ở xã Hoàng Văn Thụ, huyện Chương Mỹ. Giá đất lúc mua vào giữa tháng 9/2024 là 11 triệu đồng/m2. Đến cuối tháng 2/2025, chị bán lại với giá 15 triệu đồng/m2.
“Người mua lô đất của tôi cũng là nhà đầu tư. Họ kể bản thân đang ôm hơn 10 lô đất rải rác khắp các vùng ven Hà Nội. Những lô đất ở xa trung tâm hầu hết là ‘miếng bánh’ của dân đầu tư. Tôi rất hiếm khi thấy khách mua là người ở thực”, chị Giang thành thật.
QUÃNG NGHỈ CỦA THỊ TRƯỜNG SAU GIAI ĐOẠN TĂNG NÓNG
Câu chuyện “cắt lỗ” đất nền là kịch bản đã được dự đoán từ trước. Trao đổi với phóng viên Báo điện tử Đầu tư – Baodautu.vn, ông Lê Văn Bình, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, việc sáp nhập địa phương có thể tác động mạnh tới giá đất, nhưng mức tăng sẽ không đồng đều. Thậm chí, có nơi sẽ chứng kiến giá giảm xuống.
“Trường hợp 5 xã gộp lại với nhau, lấy một xã làm trung tâm, thì giá đất ở khu vực xung quanh UBND xã mới có thể tăng, nhưng chỗ khác lại giảm bởi không còn là trung tâm hành chính nữa”, ông Bình nêu ví dụ.
Trao đổi với phóng viên, giám đốc một công ty địa ốc chia sẻ rằng doanh thu từ phân khúc đất nền trong quý I/2025 đã ghi nhận mức tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước, phản ánh phần nào sức mua đang dần trở lại. Tuy nhiên, vị này cũng bày tỏ sự lo ngại trước những diễn biến khó lường của thị trường, đặc biệt là tại các khu vực vùng ven – nơi giá đất có dấu hiệu biến động bất thường.
“Thị trường đất nền hiện có nhiều tiềm năng, nhưng cũng tiềm ẩn các rủi ro. Giá đất thực sự đang ‘nhảy múa’. Có nơi tăng vọt 30 – 50% chỉ trong 1 – 2 tháng mà không vì lý do gì”, vị giám đốc cho hay.
Điều đáng lo ngại hiện nay là không ít nhà đầu tư đang bị cuốn theo tâm lý đám đông, thiếu tỉnh táo trong việc đánh giá thị trường. Họ sẵn sàng dốc toàn bộ số tiền tích lũy sau nhiều năm làm việc vất vả, thậm chí vay mượn thêm để đổ vào những khu đất chỉ dựa trên các tin đồn chưa được kiểm chứng về khả năng tăng giá.
Chính sự bùng phát của những thông tin mơ hồ, lan truyền chóng mặt qua các kênh không chính thống đã góp phần tạo nên các “cơn sốt ảo” bất thường, đẩy thị trường đất nền vào tình trạng biến động khó lường và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân.
“Trong bối cảnh hiện tại, tôi cho rằng, nhà đầu tư nên xuống tiền tại những khu vực có nội lực phát triển thực sự. Bên cạnh đó, người mua không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để ‘lướt sóng’. Khi việc sáp nhập xong xuôi, thị trường sẽ bình ổn trở lại, thậm chí không tăng mạnh như kỳ vọng”, lãnh đạo doanh nghiệp khuyến cáo.
Nguồn: Báo đầu tư
