Trang chủ
(FDI Việt Nam) – Ban Chính sách của Cục Thuế (Bộ Tài chính) đề xuất triển khai liên thông các thủ tục giao dịch bất động sản trên môi trường điện tử, bao gồm công chứng, thuế và đăng ký giao dịch đất đai. Giải pháp này nhằm kiểm soát chặt chẽ giá chuyển nhượng, ngăn chặn tình trạng kê khai hai mức giá để trốn thuế.
Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được áp dụng theo hai phương thức.
Cách tính thứ nhất: Thuế suất 2% trên tổng giá trị giao dịch. Người bán sẽ phải nộp thuế bằng 2% giá trị bất động sản ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, không xét đến việc có lãi hay lỗ.
Cách tính thứ hai: Thuế suất 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Phương pháp này yêu cầu kê khai minh bạch giá mua ban đầu và giá chuyển nhượng để tính thuế dựa trên lợi nhuận thực tế.
Trong tham luận gửi đến hội thảo về chính sách thuế thu nhập cá nhân do Báo Lao Động tổ chức vào chiều 14/3, Ban Chính sách của Cục Thuế (Bộ Tài chính) nhấn mạnh sự cần thiết của việc điều chỉnh chính sách thu thuế thu nhập cá nhân để phản ánh đúng bản chất giao dịch kinh tế và đảm bảo tính công bằng.
Theo đề xuất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản và quyền sử dụng đất sẽ được tính theo công thức: thuế suất (đề xuất ở mức 20% nhằm tương đồng với thuế suất doanh nghiệp áp dụng cho chuyển nhượng bất động sản) nhân với thu nhập chịu thuế. Thu nhập chịu thuế được xác định bằng giá bán trừ đi tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng, giúp phản ánh chính xác lợi nhuận thực tế phát sinh.
Tuy nhiên, đại diện Cục Thuế nhấn mạnh rằng việc áp dụng phương pháp xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản theo cách này cần được xem xét cẩn trọng, dựa trên khảo sát thực tế và đánh giá tính khả thi. Để triển khai hiệu quả phương pháp tính thuế dựa trên tổng lợi nhuận thu được từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản, cần đảm bảo hai điều kiện quan trọng.
Một là cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất phản ánh đúng giá cả giao dịch của các lần chuyển nhượng;
Hai là quy định rõ tại văn bản quy phạm pháp luật các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh, cũng như giá vốn của bất động sản chuyển nhượng.
Ban Chính sách cho biết, hiện tại, cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế đã có khả năng tra cứu lịch sử giao dịch của từng thửa đất cũng như lịch sử giao dịch của người nộp thuế từ năm 2018.
Tuy nhiên, một trong những thách thức lớn là mức giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng vẫn chưa phản ánh đúng giá giao dịch thực tế. Cơ quan nhà nước vẫn gặp khó khăn trong việc kiểm soát và xác minh dữ liệu, đảm bảo người mua và người bán kê khai giá giao dịch chính xác.
Ngoài ra, việc xác định và chứng minh các chi phí được trừ khi tính thu nhập chịu thuế cũng gặp nhiều trở ngại. Nguyên nhân là do có nhiều loại chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản, gây khó khăn trong quá trình xác minh và áp dụng chính sách thuế.
Bên cạnh các chi phí dễ xác định như chi phí mua, xây dựng, sửa chữa hay làm thủ tục, còn có nhiều khoản chi phí khó chứng minh như phí môi giới, lãi vay hay chi phí bồi thường cho các bên liên quan. Điều này gây khó khăn trong việc tính toán chính xác khoản lãi thực tế từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt khi người nộp thuế cố tình kê khai sai để giảm số thuế phải nộp.
Ngoài ra, một số bất động sản được chuyển nhượng từ lâu, khi cơ sở dữ liệu của cơ quan nhà nước chưa hoàn thiện, hoặc thuộc diện thừa kế, cho tặng, khiến việc xác định giá vốn trở nên phức tạp, làm ảnh hưởng đến quá trình tính thuế.
Theo Ban Chính sách, nếu thiếu thông tin đối chiếu và giám sát chặt chẽ trong việc xác định lãi thực tế từ chuyển nhượng bất động sản, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy như thất thu thuế, gia tăng gánh nặng thủ tục hành chính cho cả cơ quan thuế và người nộp thuế trong việc chứng minh thu nhập chịu thuế, đồng thời kéo dài thời gian xử lý hồ sơ chuyển nhượng.
Trước thực trạng này, Ban Chính sách của Cục Thuế kiến nghị Chính phủ chỉ đạo triển khai cơ chế liên thông điện tử giữa các khâu trong giao dịch bất động sản, bao gồm công chứng, thuế và đăng ký giao dịch đất đai, nhằm kiểm soát chính xác giá trị chuyển nhượng và ngăn chặn tình trạng kê khai sai giá để trốn thuế.
Khi dữ liệu giao dịch bất động sản được liên thông, nếu người mua chấp nhận kê khai giá thấp để giảm thuế trước mắt, họ sẽ gặp bất lợi khi bán lại sau này.
Do giá mua ban đầu bị ghi nhận thấp hơn giá thực tế, số thuế phải nộp khi chuyển nhượng tiếp theo có thể cao hơn đáng kể. Điều này khiến người mua cân nhắc kỹ lưỡng và có xu hướng từ chối việc mua bán hai giá, góp phần hạn chế tình trạng kê khai sai giá để trốn thuế.
Nguồn: VN Economy
