Trang chủ
Những chính sách, quyết định bị cấm hành động gần đây như gói tín hiệu 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, thành lập 5 tổ công tác loại bỏ đầu tư công, Nghị định 08 về quy định trái phiếu, Nghị quyết 33 về giải quyết pháp loại bỏ khó khăn cho thị trường bất sản phẩm (BĐS) đã có tác động tích cực, kỳ vọng thị trường phát đi tín hiệu đảo chiều.
2 tháng đầu năm 2023, giao dịch bất sản thảm khốc
2022 là một năm nhiều cung bậc của thị trường bất động sản: Đầu năm sốt nóng, sau đó dần dần rồi rơi vào cảnh mù mịt vào cuối năm. Tình trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng mà đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau thì “sức khỏe” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp ngày càng suy giảm.
Vào tháng đầu năm 2023, Thống kê toàn cầu cho biết số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới thành lập là 550 doanh nghiệp, giảm 62,4% so với cùng kỳ; số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quay trở lại hoạt động trong khoảng 608 doanh nghiệp, bằng 81,2% so với cùng kỳ. Ngoài ra, số lượng doanh nghiệp bất sản xuất có thể là 235 doanh nghiệp, tăng gần 20%.
Trong khi đó báo cáo của DKRA Group cho hay, 2 tháng đầu năm, thị trường đất nền và căn hộ, nhà đất tại TP. HCM và các tỉnh lân cận ghi nhận không khí giao dịch thảm khi cả cung, cầu và giá đều lao dốc… Cụ thể, thị trường đất nền TP. HCM và vùng phụ cận chỉ ghi nhận 4 dự án chào bán, trong đó có 2 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo và 2 dự án mở bán mới với nguồn cung cấp 117 nền, giảm 92% so với cùng kỳ năm trước.
Không chỉ nguồn cung cấp, lượng tiêu thụ cũng giảm tới 98% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung cấp và lượng tiêu thụ mới vào tháng 2 năm 2023 tập trung chủ yếu tại Đồng Nai và Long An, những tỉnh thành còn lại không ghi nhận nguồn cung cấp mới.
Đối với các loại bất động sản nghỉ dưỡng trên phạm vi cả nước, DKRA cho biết cả nước chỉ ghi nhận 3 căn biệt thự nghỉ dưỡng mới và chỉ có một căn được giao dịch. Trong khi shophouse nghỉ dưỡng có 6 căn hộ mới tung ra thị trường, song không ghi nhận phát sinh giao dịch nào. Đối với condotel phân khúc, cả thị trường không ghi nhận dự án mở bán mới.
Còn theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong 2 tháng đầu năm, nhu cầu tìm mua bất động sản toàn quốc giảm 23% so với cùng kỳ năm trước. Chung cư là loại hình bất động sản bán hàng duy nhất có mức độ quan tâm tăng trong 2 tháng đầu năm nay, với mức tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đất nền, nhà riêng, nhà mặt phố, biệt thự đều giảm từ 17% – 54%.
Kỳ vọng chính sách giúp đảo chiều thị trường
Cuối năm 2022, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, đã xác định trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường bất động sản (tăng trưởng tín dụng – mất suất – chính sách điều hành của Chính phủ) thì tăng trưởng tín hiệu và chính sách sẽ là 2 yếu tố mang lại tác động tích cực và thúc đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất. Thị trường có thể được kỳ vọng thời gian phục hồi sớm, dự kiến vào khoảng cuối năm 2023.
Đến thời điểm hiện tại, hầu hết các chính sách, quyết định cấm hành động gần đây như gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, thành lập 5 tổ công tác loại bỏ đầu tư công, Nghị quyết 08 về quy định trái phiếu, nghị quyết 33 về giải pháp gỡ khó cho thị trường bất động sản, cho thấy tín hiệu tích cực.
Đánh giá cao những tín hiệu đánh giá tích cực từ Nghị quyết số 33, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng nghị quyết này thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc loại bỏ những điểm khuyết của thị trường bất động sản, đặc biệt là về nguồn vốn and method. Doanh nghiệp bất động sản khó khăn sẽ được xem xét giãn nợ gốc, trả vay, cơ cấu lại nhóm nợ. Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh phù hợp với hệ số rủi ro của các loại hình sản phẩm bất thường để có lãi suất cho vay phù hợp với thị trường, tránh việc kiểm soát dòng vốn quá mức.
” Hay ra, nghị quyết nêu rõ mục tiêu quan trọng là thúc đẩy việc xử lý, loại bỏ về pháp lý liên quan đến các dự án bất thường sản phẩm để hỗ trợ và tạo nguồn cung cấp trên thị trường. Đây là yếu tố rất quan trọng quan trọng vì thị trường hiện có hơn 100.000 căn hộ đang được xây dựng. Nếu các thủ tục ảnh hưởng đến tiến độ dự án được thông báo, sẽ cải thiện các nguồn cung cấp thiện chí trên thị trường, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua” , ông Quốc Anh nói.
Nói về tác động của Nghị quyết 08, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhìn nhận quy định cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể phán xét người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, trả trái phiếu đến hạn bằng tài sản other sẽ giúp giải quyết tắc nghẽn cho doanh nghiệp tại thời điểm này. Đồng thời, mở ra cơ hội cho doanh nghiệp có thêm các phương án xử lý câu chuyện trái phiếu. Tuy nhiên theo ông Đính, điều kiện quyết định đầu tiên là cần có sự thảo luận thương mại giữa hai bên doanh nghiệp và bên trái chủ.
Theo ông Đính, một số quy định mở về trái phiếu trong Nghị định 08 cũng sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản đang có khoản nợ trái phiếu không lâm vào cảnh “bế tắc”, có thêm thời cơ cấu nợ, có phương phương án thích hợp để tái cấu trúc lại sản phẩm, có cơ hội phát triển, có lợi cho thị trường, nhà đầu tư và nền kinh tế nói chung.
Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, cho rằng việc kéo giãn kỳ hạn trái phiếu 2 năm mang tới kỳ vọng kéo dài thời gian và điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản. có thể loại bỏ các dự án đang được xử lý hợp lý, chuyển đổi dự án (M&A) hoặc tích lũy dòng tiền từ các đợt bán hàng để thanh toán các khoản nợ còn lại đến hạn. Khi niềm tin các nhà đầu tư quay lại cùng với các dự án đã được loại bỏ giải pháp lý thì việc phát hành huy động mới, phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại giúp cho công việc thanh toán/thanh toán dễ dàng hơn.
“Nghị định 08 không chỉ giúp giảm tải áp lực cho doanh nghiệp mà còn có thể bảo vệ nhà đầu tư. Đối với việc các bên trái chủ không muốn gia hạn 2 năm, Nghị định bảo vệ trực tiếp quyền lợi của họ vì vẫn cho họ quyền lựa chọn chứ không phải doanh nghiệp không được tự ý gia hạn”, ông Tuấn nói.
” Đối lập với những nhà đầu tư chưa có nhu cầu ngay, doanh nghiệp có thời gian tái cơ cấu, không bán rẻ tài sản, từ đó bảo toàn giá trị tài sản trong thời gian ngắn hạn để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư ”, anh Tuấn nói. Ngoài ra, nhà đầu tư với số tiền chứng khoán ít hơn 2 tỷ nhưng có các khoản tiết kiệm, nhàn nhã ở ngân hàng có thể xem xét tham gia, hỗ trợ thanh khoản cho thị trường. Khi thanh khoản tăng lên cũng sẽ hỗ trợ tốt hơn cho việc phát triển hành động mới, cũng như phân loại các doanh nghiệp.
