Trang chủ
Trọng I/2023, thị trường ghi nhận những tia sáng trên thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản, chủ yếu tập trung vào bất động sản công nghiệp.
Tia sáng đang quay trở lại
Thông tin Tập đoàn CapitaLand đang đàm phán phán quyết một vụ thương mại trị giá khoảng 1,5 tỷ USD với Vinhomes đã làm “ngăn tỉnh” thị trường bất động sản những ngày gần đây. Theo đó, nhà đầu tư đến từ Singapore này đang xem xét mua một phần Dự án Ocean Park 3 của Vinhomes tại Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía bắc TP. Hải Phòng.
Hai bên nhiệm vụ chưa được xác thực. Tuy nhiên, nếu thuận lợi này thành công, thì đó sẽ là một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây.
Trong khi đó, Novaland có sự thay đổi nhân sự cấp cao. Ông Dennis Ng Teck Yow, nguyên Tổng giám đốc Gamuda Land Việt Nam, được bổ nhiệm làm Tổng giám đốc Novaland. Đây là lần đầu tiên, doanh nghiệp này có CEO người nước ngoài .
Ông Dennis Ng Teck Yow có gần 30 năm kinh nghiệm và chắc chắn đã nhận nhiều vị trí điều hành cấp cao khác nhau trong việc phát triển chiến lược kinh doanh, đầu tư và phát triển dự án, phát triển đội ngũ, phân tích và phân tích. set up plan. định tài chính … tại các công ty đầu tư và quản lý bất động sản trong nước và quốc tế.
Việc bố trí nhân sự được cho là một phần trong quá trình tái cấu trúc của Novaland.
Trong bối cảnh còn nhiều tỉ lệ như hiện nay, Novaland đã và đang tập trung thiện chí hoàn thiện các dự án trọng điểm, bàn giao nhà theo từng giai đoạn cho khách hàng, đồng thời cũng linh hoạt điều chỉnh kế hoạch phát triển khai xây dựng các dự án phân khu công trình để phù hợp với tình hình hiện tại.
Công ty này cũng đang thương lượng, đàm phán với các tổ chức tín hiệu để thu xếp hạng nguồn vốn, phối hợp với các địa phương loại bỏ, hoàn thiện pháp lý các dự án trong thời gian sớm nhất…
Theo các nhà tư vấn, trong những năm gần đây, Gamuda Land và CapitaLand trở thành những “ngôi sao” mới nổi trong cuộc đua M&A bất động sản tại Việt Nam.
Vào năm 2022, Gamuda Land đã hoàn tất 2 thương vụ lớn, bao gồm mua lại toàn bộ Dự án Uni Galaxy (Bình Dương) từ Becamex TDC với giá gần 1.300 tỷ đồng và nhập một công ty nội địa để sở hữu Dự án đó. MỘT. án Elysian ở TP. Thủ Đức (TP.HCM).
Lãnh đạo Gamuda Land Việt Nam từng khẳng định, M&A là một trong những phương án chính của Tập đoàn nhằm mở rộng quy mô hoạt động tại Việt Nam. Trong 5 năm tới, tên tuổi này đặt tiêu đề ra mắt 10 – 15 dự án mới.
Vị trí thế giới của Việt Nam ngày càng được củng cố khi đây là thị trường nước ngoài có đóng góp lớn nhất vào tổng doanh thu 290 triệu USD của Gamuda Land vào năm 2022, vượt qua cả các thị trường lớn như Úc, Singapore, Đài Loan .
Đột nhiên vào đầu năm 2023, thị trường đã ghi nhận những tia sáng trên thị trường M&A trong lĩnh vực bất động sản. Tập đoàn Khang Điền và Keppel Land Việt Nam cũng đã ký biên bản ghi nhớ đánh dấu sự hợp tác phát triển các dự án dân cư và khu đô thị bền vững tại TP.HCM vào tháng 2/2023.
Dữ liệu của Công ty nghiên cứu bất động sản thương mại trên thị trường vốn Real Capital Analytics (RCA) cho thấy, có 5 giao dịch M&A bất động sản công nghiệp tại Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, cùng 2 khu đất phát triển tại TP.HCM và Gia Lai, với tổng giá trị các giao dịch đã được công bố ước tính hơn 100 triệu USD.
Một tia sáng cho thị trường M&A bất sản vào năm 2023 là các nhà đầu tư mới muốn tham gia thị trường đang quay trở lại. Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu bất ổn với sự sụp đổ của một số ngân hàng lớn, thị trường Việt Nam đang thu hút sự chú ý hơn so với các nước khác.
“Thông thường, các thị trường khác có biến động về chính trị, kinh tế…, thì ngay lập tức, các nhà đầu tư bất sản đổ vào Việt Nam như là nơi an toàn”, bà Trang Bùi chia sẻ.
Cùng quan điểm trên, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư tại Savills Việt Nam cho rằng, dù Việt Nam chỉ là một điểm đến rất nhỏ trên bản đồ đầu tư toàn cầu, nhưng các nhà đầu tư quốc tế vẫn luôn tìm kiếm cơ hội. Đối với một thị trường 100 triệu dân như Việt Nam, nhu cầu với toàn bộ các loại hình bất động sản từ nhà ở, bất động sản công nghiệp, đến bán lẻ, văn phòng, khách sạn… đều ở mức cao.
Thực tế, Savills cũng đang nhận được nhiều yêu cầu tư vấn của các nhà phát triển bất động sản trong nước về thiết lập cấu trúc các dịch vụ thương mại và định giá giao dịch. Đây là dữ liệu để Savills xác nhận, năm nay, các hoạt động M&A sẽ được thúc đẩy nhiều hơn so với nhiệm vụ của năm.
Theo bà Trang, giai đoạn 2023-2025, thị trường có thể mong đợi các thương vụ quy mô lớn hơn, nhất là các thương vụ phát triển hành chính riêng lẻ chọn đối tác chiến lược của doanh nghiệp phần nhà nước cổ hóa, của nhà đầu tư nước ngoài. Trong đó, các hoạt động chuyển đổi dự kiến sẽ tiếp tục được quan tâm.
Trong báo cáo mới nhất, các chuyên gia tại Colliers Việt Nam nhấn mạnh 3 yếu tố Tỷ lệ phát, lãi và suy Suy thoái kinh tế thế giới đang tiếp tục cản trở đà phục hồi của các thị trường bất động sản trọng điểm tại châu Âu Á – Thái Bình Dương đến ít nhất là nửa đầu năm 2023.
Do đó, các nhà đầu tư đang chuyển sang chiến lược phòng thủ, dẫn đến làn sóng loại bỏ chạy khỏi các tài sản rủi ro cao.
Colliers Việt Nam nhận định, trong bối cảnh dòng vốn chưa khơi thông tin và tín hiệu ứng dụng trong nước hạn chế, đây là thời điểm tốt cho các bãi nghỉ hưu, bãi phế thải hay các bãi chôn lấp tài sản có chủ quyền từ châu Âu Âu, Bắc Mỹ và châu Á – Thái Bình Dương tiếp giáp các dự án nhà ở tại Việt Nam – nơi thị phần vốn nghiêng về khối nội.
Đúng đầu tư, đúng cơ hội
Từ tháng 10/2022, thị trường bất kỳ sản phẩm nào đã bị chậm lại, khiến các nhà đầu tư theo chiến lược thận trọng hơn. Song các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vốn tại Việt Nam từ trước đó vẫn rất kiên định với chiến lược của mình bằng cách tiếp tục mua tài sản hoặc hợp tác với các nhà phát triển bất động sản trong nước đáng tin cậy.
Các tên tuổi môi trường trên thị trường đều cho rằng, phần lớn các giao dịch đã và đang chốt đến từ những nhà đầu tư đã rất hiểu biết về biến động rủi ro và nhu cầu thị trường, với mục đích tìm kiếm theo tỷ lệ. hợp lệ. tốt hoặc mở rộng danh mục đầu tư trong khu vực.
Đối với phân khúc nhà ở, sự trượt dốc của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước kéo theo hàng loạt dự án đóng băng. Chính điều này đã mở ra cơ hội cho doanh nghiệp còn tiềm lực tài chính ra tay phồng. Đặc biệt, những nhà phát triển địa phương tích cực huy động Vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp đã gặp phải rất nhiều khó khăn trong thời gian qua ảnh hưởng của việc làm thắt chặt tín hiệu. Do đó, ngay từ những tháng đầu năm nay, xu hướng bán tài sản nợ xấu từ các công ty bất động sản nội địa hoặc tìm kiếm đối tác vốn đã xuất hiện nhiều hơn.
Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, cùng với vô số khó khăn về vốn của nhiều chủ đầu tư, nhu cầu chuyển đổi năng lực dự án sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ trong vài năm tới. Nhiều nhiệm vụ thương mại mua bán, chuyển dự án đang diễn ra trong giai đoạn đàm phán. Yếu tố nữa làm cho thị trường M&A bất động sản năm 2023 khởi động rõ nét là các dự án chào bán có pháp lý đầy đủ hơn và tâm lý người bán dễ thương lượng hơn trước đây.
Theo TS. Sử Ngọc Khương, trước đây, các chủ đầu tư bất động sản Việt Nam thường sử dụng đòn đánh trọng tài lớn. Cộng với khoản tiền thu trước của người mua, họ không mấy mặn mà với nhà đầu tư nước ngoài. Hiện tại, dưới sức ép từ hàng loạt khó khăn về giải pháp và nguồn vốn, họ bắt đầu chào đón các nhà đầu tư ngoại giao với cơ chế chuyển đổi nhẹ nhàng hơn. Tuy nhiên, không nhiều dự án đã hoàn thiện lý do để nhà đầu tư yên tâm “xuống tiền”.
Trong khi đó, bà Trang Bùi cho rằng, yếu tố quan trọng đối với sự thành công của giao dịch M&A luôn là xác định đúng nhà đầu tư, đúng cơ hội. Cơ hội đầu tư đúng tiến độ có thể được coi là một dự án có tính khả thi thuộc sở hữu của một đối tác tốt và đáng tin cậy. Trong khi đó, các nhà đầu tư phù hợp là những người hiểu bản chất của thị trường mới nổi, có mức độ chấp nhận rủi ro nhất định, kỳ vọng lợi nhuận hợp lý và cam kết mạnh mẽ trong việc hoàn thành công việc giao dịch.
Các nhà tư vấn khuyến nghị, nhà đầu tư cần thực hiện thẩm định kỹ lưỡng ở cả cấp độ dự án và cấp độ công ty trong tất cả các khía cạnh của các vấn đề pháp lý, tài chính và thuế trước khi xác minh định mức chấp nhận cấu trúc giao dịch cấu trúc và ký kết hợp đồng mua bán buộc. Các nhà đầu tư nên làm việc với các vấn đề của nhà đầu tư địa phương để tận dụng kiến thức địa phương của họ và quản lý giao dịch, hỗ trợ đàm phán và giải quyết vấn đề. Ngoài ra, cả hai bên cần phải linh hoạt và hiểu nhau để có thể đạt được các điều khoản thương mại cùng có lợi.
Thực tế, có khá nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam chưa minh bạch về tài chính, đặc biệt, chưa có đơn vị kiểm toán độc lập. Điều này gây trở ngại cho các nhà đầu tư nước ngoài trong việc quyết định tham gia các dự án.
Do đó, kể cả khi dự án đã hoàn thiện về pháp lý, thì quá trình thương lượng cũng thường kéo dài 1-1,5 năm. Vì vậy, nếu tính thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu khó khăn từ tháng 4/2022, thì sớm nhất phải đến cuối năm 2023 – đầu năm 2024 mới xuất hiện nhiều thương vụ thành công.
Dù giai đoạn khó khăn hiện nay là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư thâm nhập ngành và mở rộng danh mục đầu tư, nhưng để thị trường M&A thực sự sôi động, thì các vấn đề về tín dụng, trái phiếu và thanh khoản phải được loại bỏ.
