Trang chủ
(FDI Việt Nam) – Mặt bằng nhà phố ngày càng giảm sức hút trong mắt các thương hiệu bán lẻ, đặc biệt là các thương hiệu nước ngoài.
Sự quan tâm của người tiêu dùng đối với các ngành hàng thiết yếu tiếp tục thúc đẩy các nhãn hàng mở rộng quy mô. Theo khảo sát từ Công ty Savills Việt Nam, công suất mặt bằng bán lẻ tại TP Hồ Chí Minh đã tăng 2%, đạt 93% nhờ sự mở rộng của các thương hiệu lớn như Poseidon, Galaxy Cinema, Muji, Uniqlo và Nitori. Tại Hà Nội, các tập đoàn bán lẻ quốc tế như Lotte Group và Central Retail cũng không ngừng mở rộng hoạt động.
Tuy nhiên, dù nhu cầu tăng cao, thị trường lại đối mặt với áp lực do thiếu hụt nguồn cung chất lượng. Trong bối cảnh đó, mặt bằng nhà phố ngày càng giảm sức hút đối với các thương hiệu bán lẻ, đặc biệt là các thương hiệu quốc tế.
Thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang cho thấy những khác biệt rõ rệt. Tại TP Hồ Chí Minh, nguồn cung, đặc biệt là các dự án chất lượng cao, vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu lớn từ các nhãn hàng. Trong khi đó, tại Hà Nội, nhu cầu thuê tiếp tục được ghi nhận tích cực, với nguồn cung tương lai được kỳ vọng sẽ tạo động lực cho thị trường cho thuê sôi động hơn.
Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại tại Savills TP Hồ Chí Minh, nhận định rằng nguồn cung tại TP Hồ Chí Minh phát triển khá chậm so với nhu cầu. Dự kiến đến năm 2025, thị trường sẽ chào đón hai dự án mới là Marina Central Tower và Lancaster Legacy tại khu vực trung tâm.
Tuy nhiên, với quy mô rộng lớn và nhu cầu luôn ở mức cao, lượng cung mới này vẫn khá khiêm tốn, chưa đủ để tạo ra sự biến động đáng kể cho thị trường – bà An phân tích.
Theo chuyên gia này, xu hướng hạn chế về nguồn cung này dự kiến sẽ còn tiếp tục trong 3 năm tới. Do đó, cạnh tranh về mặt bằng cho thuê, đặc biệt là mặt bằng chất lượng cao, sẽ ngày càng gay gắt. Điều này khiến các nhãn hàng gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm kiếm và mở rộng địa điểm kinh doanh mới.
“Từ góc độ khách thuê, họ buộc phải sáng tạo và linh hoạt hơn trong việc khai thác mặt bằng hiện có nhằm tối ưu hóa hiệu quả sử dụng, nhất là trong bối cảnh nguồn cung ngày càng khan hiếm” – bà An nhận xét.
Hiện nay, sự cạnh tranh trong việc thuê mặt bằng bán lẻ ngày càng gay gắt khi mặt bằng nhà phố dần tỏ ra kém hấp dẫn đối với các nhãn hàng, đặc biệt là thương hiệu quốc tế.
Nguyên nhân là do các thương hiệu này thường đặt ra yêu cầu rất cao và khắt khe về vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng cũng như tính minh bạch về pháp lý, bao gồm quyền sở hữu, phòng cháy chữa cháy và giấy phép hoạt động. Tuy nhiên, phần lớn mặt bằng nhà phố hiện nay khó có thể đáp ứng đầy đủ những tiêu chí này.
Tại Hà Nội, thị trường bán lẻ cũng ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực trong 3 năm qua. Các nhãn hàng đã ổn định hoạt động kinh doanh tại TP Hồ Chí Minh đang có xu hướng mở rộng sang thị trường Hà Nội, góp phần làm tăng sức nóng trong cuộc đua tìm kiếm mặt bằng bán lẻ phù hợp.
Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại Savills Hà Nội, nhận định rằng sự thành công của Lotte Mall Westlake đã tạo ra những tín hiệu tích cực, đồng thời thúc đẩy các thương hiệu tham gia mạnh mẽ hơn vào thị trường Hà Nội. Điều này cũng khuyến khích các chủ đầu tư cung cấp nguồn cung chất lượng hơn.
Tuy nhiên, trong phân khúc mặt bằng nhà phố, xu hướng mất dần sức hút đang diễn ra rõ nét tại cả TP Hồ Chí Minh và Hà Nội. Bà Minh cho biết, giá thuê mặt bằng nhà phố ở Hà Nội hiện đã bị đẩy lên cao, trong khi điều khoản thanh toán ngày càng khắt khe. Nhiều chủ nhà yêu cầu thanh toán tiền thuê trước 6 tháng hoặc thậm chí cả năm, gây áp lực lớn cho các đơn vị thuê.
Điều này tạo ra không ít thách thức cho doanh nghiệp, đặc biệt là những ngành cần tối ưu dòng vốn lưu động trong quá trình kinh doanh. Ngoài ra, khách thuê quốc tế thường yêu cầu cao về tính minh bạch pháp lý, chất lượng xây dựng và công năng sử dụng, trong khi phần lớn mặt bằng nhà phố khó đáp ứng được các tiêu chí này — bà Minh nhận xét.
Theo chuyên gia từ Savills, xu hướng này thể hiện rõ rệt trong lĩnh vực dịch vụ ăn uống. Trước đây, các thương hiệu F&B (dịch vụ ẩm thực, nhà hàng) thường ưu tiên chọn mặt phố lớn để kinh doanh. Tuy nhiên, hiện nay, nhằm tối ưu dòng vốn lưu động và cải thiện hiệu quả kinh doanh, nhiều thương hiệu đã chuyển hướng sang trung tâm thương mại nhờ sự linh hoạt trong thanh toán, thậm chí cân nhắc áp dụng mô hình chia sẻ doanh thu.
Bà Minh nhận định rằng trong thời gian tới, thị trường bán lẻ Hà Nội không chỉ thu hút sự quan tâm của các nhãn hàng mới mà còn ghi nhận sự tham gia mạnh mẽ từ các chủ đầu tư lớn đến từ TP Hồ Chí Minh nhằm mở rộng phạm vi hoạt động tại Thủ đô.
Ví dụ, sau khi gặt hái thành công với dự án Saigon Centre, Tập đoàn Keppel đã quyết định tiến vào thị trường Hà Nội với dự án Hanoi Centre, nơi Keppel sẽ chịu trách nhiệm thuê toàn bộ, quản lý và vận hành. Tương tự, Thiso Mall – sau thành công với 3 dự án tại TP Hồ Chí Minh – cũng dự kiến ra mắt dự án mới tại Hà Nội vào năm 2026.
Theo ước tính từ Savills, thị trường bán lẻ Hà Nội sẽ mở rộng thêm 140.700 m² với 4 trung tâm thương mại và 3 khối đế bán lẻ vào cuối năm 2025. Giai đoạn 2026 – 2027 dự kiến tiếp tục bổ sung thêm 174.100 m² diện tích cho thuê từ 7 dự án mới với mặt bằng nhà phố.
Báo cáo từ IFM Research cho thấy, chỉ số niềm tin tiêu dùng trong năm 2025 dự kiến tăng nhẹ 4,11% (sau khi trừ lạm phát). Phần lớn chi tiêu sẽ tập trung vào các mặt hàng thiết yếu, giáo dục, ẩm thực và chăm sóc sức khỏe.
Cùng quan điểm, Savills châu Á – Thái Bình Dương cũng dự báo F&B và giải trí sẽ là hai phân khúc dẫn đầu nhu cầu thuê vào năm 2025 tại Việt Nam. Dù thị trường bán lẻ vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển, để khai thác hiệu quả, các thương hiệu cần nắm bắt chính xác thị hiếu người tiêu dùng và tìm kiếm mặt bằng nhà phố phù hợp.
Nguồn: TTXVN
